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| 新房屋租赁合同司法解释的十二点变化（房地产律师解读） |
| 时间：2021-03-12 10:45:44 点击： 次 |
1.缩减篇幅，由原来25条缩减为16条，条文顺序做相应调整。 《民法典》合同编中租赁合同章，吸收了原房屋租赁合同司法解释部分条文精义，故新房屋租赁合同司法解释中不再进行赘述规定。2.删除第四条关于“办理登记备案手续”的规定，代之以民法典第七百零六条。但对于当事人约定以办理登记备案为房屋租赁合同生效条件的情形未做规定，根据民法意思自治规则，应当视为约定有效，按照约定进行，但当事人一方已经履行主要义务、对方接受的情形缺乏规定。 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。 3.删除第八条“承租人单方解除合同”的规定，代之以民法典第七百二十四条。增加了“非因承租人原因”导致租赁物无法使用为前提条件，即在租赁物存在下述三种情形时，承租人取得合同解除权，还须满足两个方面的要求，即租赁物无法使用，以及租赁物无法使用并不是其自身原因所致。 第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 4.删除第十五条“超期转租约定无效”的规定，代之以《民法典》第七百一十七条，无实质性变化。 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 5.删除第十六条关于“转租”的相关规定，代之以《民法典》第七百一十八条。增加了人民法院可以依职权通知次承租人作为第三人参加诉讼的规定，有利于查明事实，平衡出租人、承租人、次承租人三方关系。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 6.删除第十七条“次承租人代承租人支付租金”的规定，代之以《民法典》第七百一十九条。次承租人在租赁物转租情形下的代偿请求权和追偿权依然享有，例外情形虽然由“转租合同无效的除外”变更为“转租合同对出租人不具有法律约束力的除外”，实际上无论转租合同是否合法有效，通常都不会对出租人直接产生法律约束力，其规定指向并未发生根本变化，仍应理解为主要指转租合同违法无效的情形。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 7.删除第十九条“承租人死亡，共同经营人或者其他合伙人可按照原合同继续承租”的规定，代之以《民法典》第七百三十二条。增加了生前共同居住的人继受租赁合同的权利，共同居住人，是指在承租人生前与其共同生活、居住于租赁房屋的人，且其共同生活、居住状态应持续至承租人死亡时；删除了承租人在租赁期宣告失踪的情况， 第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 《民法典》第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 8.删除第二十一条“承租人优先购买权”的规定，代之以《民法典》第七百二十六条、第七百二十八条。承租人的优先购买权最初是由《民法通则意见》第118条规定，后续被《合同法》第230条和《房屋租赁合同司法解释》加以总结、完善，现在被《民法典》所确认，承继了《合同法》在合理期限内通知的规定，还应当注意的是，承租人应当在15日内（除斥期间）作出购买的意思表示，否则视为放弃优先购买权。 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 9.删除第二十三条“拍卖房屋提前通知承租人”的规定，代之以《民法典》第七百二十七条，无实质性变化。 第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 《民法典》第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 10.删除第二十四条“承租人无优先购买权”的情形，代之以《民法典》第七百二十六条，删除了第三人善意购买并办理登记手续的情形，即善意且办理登记第三人不能再对抗承租人优先购买权；在对于出租人将房屋出卖给近亲属的情形，应当注意，民法典增加了“共同生活的公婆、岳父母、儿媳、女婿”作为近亲属。 第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 11.修改部分条文引用条文，原因在于《合同法》被吸收纳入《民法典》以及新的房屋租赁合同司法解释条文体例、次序发生了变化，因此，新司法解释引用条文也随之变化。 第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。 第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。 12.将第二十条“租赁期间”变更为“承租人按照租赁合同占有期限内” 第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
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