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| 房屋租赁合同逾期支付租金则合同自动解除的约定能否直接适用？ |
| 时间：2021-03-12 09:36:04 点击： 次 |
| 一、前 言 笔者近日代理了一起房屋租赁合同纠纷案件，在阅卷过程中，发现案涉租赁合同有这样一条约定——承租方欠交租金超过2个月，合同无需书面通知自动解除。 因为合同解除的时间点关系到诉请承租人支付租金和房屋占有使用费的时间段的准确性，在合同解除前承租人支付的是租金，在合同解除后承租人支付的是房屋占有使用费，而根据法律规定，合同解除应履行通知程序，故有必要确定房屋租赁合同约定的逾期支付租金则合同自动解除的条款能否直接适用。 二、部分一年内的中院及江苏省内法院的判例 （一）镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初445号徐升根与王晶、张闻房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 本院认为：……所附的解除条件必须是外来不确定的事实，而不能由当事人的主观意志来实现，因此所附条件不能与合同内容相矛盾，特别是不能将合同约定的义务作为所附条件。本案中，按期交纳租金是被告作为承租人应当履行的合同主要义务，而非客观的、外来的、不确定的事实，因此“若承租人未按照合同规定支付租金时间超过30日的合同自动解除”应当理解为双方约定的解除条件，即承租人未按照合同约定的期限支付租金且超过30日的，赋予出租人为维护自身利益而享有的合同解除权。 （二）福建省厦门市中级人民法院（2020）闽02民终4517号厦门元昊实业有限公司、厦门广融城际酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 本院认为……虽然案涉民事调解书明确载明“广融酒店公司若有一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除。”但该约定并不属于合同效力附解除条件情形，一审法院据此认定该约定是对合同解除条件的约定、行使解除权仍应依法作出通知并无不当，广融酒店公司关于一审法院认定元昊公司要求支付解约违约金符合合同约定属认定事实错误的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。 （三）广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终23530号欧阳效贤、谢锦庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 本院认为，……关于涉案《物业租赁合同》解除时间的确定。虽然欧阳效贤在2019年10月起未向谢锦庆、罗永青支付租金，已超过合同关于逾期5日合同解除的约定，但谢锦庆、罗永青并未依约向欧阳效贤主张解除双方签订《物业租赁合同》的合同，故欧阳效贤认为其超过5日未交付2019年10月租金时，双方合同依约应解除，欠缺理据，本院不予采纳。 欧阳效贤认为其在2019年10月初就通知谢锦庆退租撤场，并提交录音材料予以佐证，但经审查该录音材料的全面内容，双方并无协商2019年11月10日解除合同，以及办理涉案商铺交接手续。欧阳效贤一、二审提供的证据，也不足以证明双方达成了2019年11月10日解除合同的意思表示，因此，欧阳效贤主张双方合同于2019年11月10日合同解除，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于欧阳效贤在2020年1月2日向谢锦庆交付了涉案商铺的钥匙，因此，一审法院认定双方签订的《物业租赁合同》于2020年1月2日解除，并无不当，本院予以确认。欧阳效贤上诉认为双方合同于2019年11月10日解除，本院不予采纳。 三、结 语 附解除条件的合同，自解除条件成就时失效，但是所附解除条件应非当事人主观意志能实现，非当事人行为能控制是否成就。 涉及合同内容或合同履行行为本身的，都是合同解除附条件，非合同效力附条件，解除条件成就时，合同并不能自动解除，解除权人仍应发出解除通知，合同在解除通知到达对方当事人时才能解除。但是为了防止实践中增加不必要的争议，建议出租人将逾期支付租金则合同自动解除的约定从租赁合同中删除，因为即使该约定有效，出租人也并不能更多获利。
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