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| 2021年上海房产政策汇总及未来一年购房策略建议 |
| 时间：2021-03-09 14:03:06 点击： 次 |
| 今年整体偏紧，无论限购还是银行层面。所以今年的购房策略需要更加科学性。以下是小编依据已经出台的政策和市场变化给各位一些今年入市的建设性建议。 第一部分政策汇总 2021年上海房产政策汇总 1月22日，离婚购房&增值税规则改变，并提出优先满足“无房家庭”自住购房需求 1月25号法拍房规则改变，法拍房开始限购了 1月26号购房税费贷被部分叫停（工行税费贷产品叫停）同时经营贷也停止。 1月29日。新房贷款规则改变，重点：只能对购买主体结构已经封定的住房的个人发放住房贷款。 2月1号，上海多部门联合约谈部分房产中介，销售代理公司，房企等，表示将加大行政监管和执法力度，中介网站下架大批高价房源。 2月6号，新政后第一批新房入市，摇号规则改变，改为积分制。 另外加一个20年12月31号央行出台一个政策。关于房地产贷款集中度管理。对房地产贷款和个人房贷都设了上限，分别是40%和32.5%。每家银行在房地产贷款和个人房贷余额占比都不一样，基本原则是大银行多一些，小银行少一些。如果超过规定的线，估计要被约谈。 第二部分建议分享 综上政策，小编依据市场行情和多年经验，分析给出以下今年购房建议： 出手时间选择 最好建议在上半年处理好，无论买还是卖，上半年额度还是比较足银行，下半年额度就少了，如果下半年买或卖的话周期必然很长。这样会影响到你的下一步计划。 关于新房二手房选择 因为年前出台新房积分摇号政策。如果你是五年内有购房经历或者自己名下有房，再买一套的，主要精力就放二手房。如果是家庭首套买房，且五年内无购房经历，重点放新房看看。总之计算一下自己的积分，高的重点关注新房，积分低的看二手房。
置换的如何操作？ 未来一年房价应该是比较稳定的，但是银行放款时间会比较长，所以建议先挂牌卖掉再看房，总之就是先卖再买，这个策略比较符合目前行情市场。另外今年的贷款周期要比往年长两三个月，置换时尽量把周期算足。关于买房名额选择？ 今年因为新政缘故，离婚三年内无法买房，如果真的有买房刚需，就老实把之前房子处理掉（赠予或卖掉，新房赠予算套数的，最好能卖掉卖掉）。 关于位置选择？ 能内环就内环，不能内环中环也可以（必须附近有地铁）再外环。这点是一直不变的不动产投资逻辑。也是去年房价涨幅的数据体现，内环高于中环，中环高于外环。当然今年有新的政策如五大新城的建设，这个要具体情况具体分析。 关于房龄选择？ 能新房就新房，不能新房则次新二手房（房龄在5年内），极限是15到20年内（前提是位置特别好，小区品质不错）因为不同的房龄，银行的估价和流通性不同。房龄越好，估价越高，流通性越高，同时房子品质越好。（前提是在自己接受的地段和预算内） 关于贷款买房注意事项 往年买房需要贷款的，银行选择没有太大的区别，今年大一些的银行额度会多一些，小银行额度会小一些。所以选择贷款银行时尽量选择大银行，当然有些小的银行也是有额度的具体要看你选择的银行负责的支行点。另外今年经营贷，税费贷基本上没有了，所以今年买房资金一定要准备好再动手。另外如果要买房需要贷款的话，尽量在上半年办好，上半年各个银行额度还是够的，到了下半年有可能有些银行额度就比较少了。 另外今年贷款买房的周期比往年要长两个月。批的周期差多不多，放款的周期预计要比之前多两个月左右。所以今年贷款买房的在算过户时间的时候一定要多算2到3个月。 如果买次新房的朋友建议早动手。 今年因为新房摇号政策变动，一大部分准备好了要摇号买新房客户，估计都无法入围摇号，（五年内有过购房经历或者名下有房）所以会导致这批客户转向次新房或房龄相对新品质好的二手房，所以这类房源有可能会有小幅上浮，如果有这类房源需要的朋友要眼疾手快一些。当然也要参照市场行情入手。适合则买，不适合可以等等。这类房源是比较适合替代新房的需求。无论在房龄和品质上来看。当然这类房源的缺点就是税费比较高。购买这类房源时税费成本也要计算清楚。主要了解清楚看中的房子满不满五年，什么时候满五年。 如果需要投资居住类房产的，未来酒店式公寓是一个不错的选择 因为法拍房纳入限购范围后，长期来看，如果需要在上海投资房产，或买房需要住。又没有资格的这类客户以前可以买法拍房，以后只能买酒店式公寓这类产品，这类房子本来就是解决居住的需要的，结果是这类产品的预期的购买者会增加。所以在供应不变的情况下，需求扩大后，未来持有的价值性必然增加。 以上仅为小编建议，各位可以根据自己实际情况和市场的变化灵活参考使用。总之一句话今年的购房思路是理性入市，合理买房。
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