经济适用房制度作为我国的一项住房保障制度，有其严格的准入条件。由于经济适用房的建设用地系由划拨方式取得，并且免收土地出让金，因此产权不完整，被限定为“有限产权”，在收益权和处分权上存在限制。《经济适用住房管理办法》对于经济适用房的准入和退出作出了具体规定，明确其5年内不得上市交易。然而，实践中，当事人在利益的驱动下违规交易经济适用房的情况屡见不鲜，由此产生的纠纷不断。本文以经济适用房转让合同纠纷的裁判文书为研究对象，以2011年以来人民法院作出的相关裁判文书为主要范围，归纳、提炼经济适用房转让合同纠纷裁判的理念和趋势，以供参考。

一、经济适用房的概念和特征

      1. 经济适用房的概念。经济适用房，是指政府组织房地产开发商以微小的利润卖给城市低收入家庭的政策性商品房。

      2. 经济适用房的特征。（1）保障性。我国市场经济迅速发展，居民收入水平差距较大，国家为了保障弱势群体的住房权益，开发建设经济适用房。所以，经济适用房与商品房最本质的区别就是经济适用房具有保障性。（2）商品性。经济适用房属于商品房，由购房者支付房款购买，在销售过程中需要遵循市场交易的原则，这一点有别于计划经济体制下福利分房的性质。（3）经济性。从字面上就能看出经济适用房具有经济性特征。具体来说，因为经济适用房得到国家政策扶持，从行政划拨土地到免收各种税费、政府控制利润，较于一般商品房来说具有较大的价格优势。（4）适用性。不能因为经济适用房经济性的特点而忽视其适用性，更不能因为是国家的保障性住房就降低建设标准，经济适用房必须能够满足人的基本住房要求。国家对于经济适用房有规范的建设标准和要求，必须予以严格遵守；此外，要注重住房质量，保证其实用性，做到真正满足相应需求。

       二、经济适用房与商品房的区别

      1. 就房屋自身而言。（1）面积套型不同：经济适用房的面积套型必须严格执行国家的规定；而商品房的面积套型由开发商根据市场需求自行决定。（2）价格杠杆不同：经济适用房的定价以微利保本为原则，执行政府指导价，其建设用地由政府划拨，无需支付土地出让金，政府也免除相关的税费；商品房的价格完全由市场决定，其建设用地为政府“招、拍、挂”出让，开发商需要支付土地出让金和相关的税费。（3）产权登记不同：购买经济适用房后，办理产权登记时需要注明所购房屋为经济适用房，买受人拥有的是有限产权；而购买商品房后，产权过户登记买受人享有的是完全产权。

      2. 就房屋流转而言。（1）出售对象不同：购买经济适用房的资格有住房、收入、户籍等条件限制；而商品房投入市场后，原则上一切市场主体均有购买的权利。（2）流转时限不同：购买经济适用房不满5年的，一般不得上市交易；满5年的，政府有优先回购权，购房人也可以在缴纳土地收益等税费后取得完全产权，予以上市流转；而商品房买受人购买商品房后可自由上市交易，年限长短仅与缴纳营业税的多少有关。

       三、经济适用房的指标转让

      1. 经济适用房指标的性质。经济适用房指标，即经济适用房购买权，符合债权的法律特征，具有债权属性。首先，经济适用房指标具有相容性，属于请求权范畴。经济适用房购房指标因政府的行政行为而产生，可以理解为政府与购房指标享有人之间的合意。符合《经济适用住房管理办法》规定的特定条件的低收入家庭，通过政府的行政行为获得经济适用房指标后，其享有的权利是请求政府向其提供经济适用房，属于请求权范畴，而并非表现为对经济适用房或者经济适用房中所包含的政府补助直接的支配权，这一权利可以相容地存在于政府这一义务主体上，并不具有排他性。其次，经济适用房指标的义务主体特定，只能是政府，属于人权的范畴。政府在审核通过当事人购房申请之后，就应当履行提供政策性优惠住房的义务。最后，经济适用房购买指标只能在一定期限内行使，不能无期限一直存续下去，符合债权有期限权利的特征。

        2. 经济适用房指标转让的效力。对经济适用房指标转让的效力存在两种观点。一是有效说。该学说认为《经济适用房转让协议》是当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不涉及公共利益，不属于《民法典》关于无效合同规定的范畴。因此转让合同有效，合同双方当事人均应履行合同义务。二是无效说。该学说认为，经济适用房指标转让违反了《城市房地产管理法》《经济适用房住房管理办法》等相关法律法规的规定。经济适用房指标的转让违反了经济适用房管理秩序与市场正常秩序，损害了其他符合购房条件的低收入家庭的利益，损害对象属于社会公共利益的范畴。

      经济适用房系政府面向城市低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，其在购买资格等方面均存在限制。经济适用房转让协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，转让协议即为合法有效。但是购买经济适用房不满5年上市交易的，因为客观上损害社会公共利益，人民法院通常会认定合同无效。在办理经济适用房产权登记过程中，相关记载与实际房屋性质不一致的，不能构成当事人否认该房屋性质的理由。此外，对于经济适用房转让协议未能履行的违约金，立法上采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，来补偿守约方的实际损失。

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