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| 房地产法律课堂：二手房买卖合同的3个典型案例 |
| 时间：2021-03-12 13:11:09 点击： 次 |
举例说明
案例一、出卖人违约拒绝卖房，法院判令继续履行案(本案主要揭示了不诚信的售房夫妻，一方以不知情为由请求确认合同无效被驳，并被判令承担违约责任。) ▶基本案情 本案的当事人主要有买房人张某，卖房人杨某(其妻王某)、某地产中介公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，房屋总价为92万元，签订本合同时支付定金1万元，首付款60万元、拟贷款32万元，首付款支付时间为2015年11月16日，杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定了杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金10000元交予王某，王某为张某出具了定金收条。另，杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的(原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等)某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。 同年11月初，张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称，其亦证实杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房了，存在违约行为。杨某提出提出是因为张某未向其支付定金1万元，构成违约，故其可以解除合同。原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同;同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因密云区房价上涨，涉案房屋亦增值。本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金184 000元，居间服务费13 000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金184 000元，赔偿居间服务费13 000元。杨某不服提出上诉，二审法院予以维持。 ▶法官说法 本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理： 一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1、买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2、买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3、出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。 二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1、要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额;2、除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。 ▶温馨提示 买房人在购买房屋时，一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。 案例二：房屋卖出后，因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，被判违约赔偿案。 (此案主要揭示在房屋买卖合同过程中，因户口迁移问题引发的相关纠纷。) ▶基本案情 本案的当事人有两方，一是买房人第某、翁某，另一方是卖房人刘某。2017年6月11日，第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。2017年6月17日，第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》，约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出，应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。2017年7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口，并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由，诉至法院请求刘某支付违约金37万元，一审法院应刘某申请，对于违约金调整为7+10万元(自判决生效之日，以总房款370万为基数，按照每日千分之一的利率计算至实际迁出之日，但总额不超过10万);刘某不服提出上诉，二审法院维持了原判决。 ▶法官说法 户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见，法院对于此类问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。 ▶温馨提示 建议买房人在购买房屋之初，要详细了解房屋内的户籍情况，是否属于售房人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意涉案房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学区房的更要查实涉案房屋的学区是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。 案例三：合同关键条款约定不明、当庭又无法获得一致意见，法院判决合同解除案 (本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行可能产生的影响) ▶基本案情 卖方为郝某，买方为史某。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋(以下简称诉争房屋)房产所有证系登记在郝某名下。2014年7月31日，高某作为郝某委托代理人与史某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定郝某将诉争房屋以310万元的价格出售给史某，当日付定金10万元，在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元，但未约定办理网签的具体截止时间，其后，郝某将涉案房屋交付史某，但是史某一直未办理网签，亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。史某亦反诉要求继续履行，并要求过户至其名下，并要求郝某支付相应的违约金。 经查，史某未办理网签的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续，故一直拖着未办，目的是少缴税款。 一审法院认为，双方签订的涉案合同及补充协议均合法有效，但是鉴于史某确实存在延迟办理网签的情形，涉案协议签订不够严谨，极易引发歧义，故将涉案协议解除，同时根据本案史某占有涉案房屋的情形，在定金中扣减了6万元。史某不服上诉，二审维持原判。 ▶法官说法 对于本案合同应否解除，主要考虑以下三点：一是根据中介公司的陈述以及郝某向史某发函，表明史某确实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨，涉案房屋买卖合同及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义，比如“在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元”，该条款并没有明确如在2015年1月31日后未办理完网签是否仍应交付300万元，极易引发争议，对以后履行造成了障碍。三是争议产生后，虽经法院主持调解，但各方分歧极大，不具备重新达成新的协议的条件。 就违约责任承担问题，法院认为史某拖延不办理网签应承担主要责任，某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任，郝某签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。故判令解除合同、返还房屋，未支持其违约金请求，但是考虑到史某已实际占有诉争房屋长达一年有余，且造成合同解除史某应承担主要责任，故史某已交定金应补偿郝某的部分损失，法院根据责任比例酌定郝某退还定金4万元给史某。 ▶温馨提示 本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在一、二审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，法院认为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除。法院据此依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。通过这个案例提醒大家，在签订协议时应当仔细审阅合同条款，避免歧义发生，否则出现争议后，无法按照合同条款处理，甚至出现合同不能履行的后果。 来源：法学备忘录、北京三中法院风景线
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