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| （法院支持撤销“凶宅”认定）王旭飞与缪永强房屋买卖合同纠纷一审 |
| 时间：2021-03-09 17:46:16 点击： 次 |
上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第818号
原告王旭飞。委托代理人赵星海，上海申骏律师事务所律师。 委托代理人许建添，上海申骏律师事务所律师。 被告缪永强。 委托代理人傅兵，上海康腾律师事务所律师。 第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行。 负责人赵奇飞。 委托代理人陆惠娟。 委托代理人庄宸。 第三人上海市住房置业担保有限公司。 法定代表人张景载。 委托代理人陈思佳。 委托代理人瞿昊智。 原告王旭飞与被告缪永强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行（以下简称建行宝钢宝山支行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称住置担保公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王旭飞及其委托代理人赵星海，被告缪永强的委托代理人傅兵，第三人建行宝钢宝山支行的委托代理人陆惠娟、庄宸到庭参加诉讼。第三人住置担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王旭飞诉称，2014年7月15日，王旭飞与缪永强签订《上海市房地产买卖合同》及协议书，约定，由王旭飞购买缪永强位于本市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称503室房屋），房屋总价为人民币127.5万元。合同签订后，缪永强完成了交房和过户手续，王旭飞也付清了全部房款。2014年底，邻居提醒王旭飞称，缪永强的父亲缪崇林曾在503室房屋内自杀死亡。王旭飞得知该情况后充满了恐惧，不敢再居住该房屋内，遂要求退房，遭缪永强拒绝。王旭飞认为，基于社会大众对于发生非正常死亡房屋的避讳心理，房屋交易价值会大打折扣。缪永强故意隐瞒了重大事实，违反了诚信原则。故王旭飞起诉要求撤销《上海市房地产买卖合同》及协议书，缪永强配合王旭飞将503室房屋房地产权利过户至缪永强名下，并返还房款127.5万元，还要求缪永强赔偿中介费19，000元、公积金担保费3，248元、房屋登记费120元、房地产交易手续费290元、个人所得税11，500元，共计34，158元。 被告缪永强辩称，缪崇林因生意亏损，患有轻度抑郁，在503室房屋内自杀，503室房屋并非法律意义或民间意义上的“凶宅”。缪永强没有法定或约定义务告知该房屋内发生非正常死亡事件，王旭飞也未询问过缪永强上述情况，故缪永强没有告知不属于故意隐瞒。因该事件涉及缪永强父亲的隐私，且考虑到家属的感受，缪永强不可能向每个购房对象主动披露此事实。综上，王旭飞要求撤销合同及协议书的理由不成立，不同意王旭飞的诉请。 第三人建行宝钢宝山支行、住置担保公司述称，王旭飞向建行宝钢宝山支行还清贷款本息后，住置担保公司才能涤除设定在503室房屋上的抵押权。 经审理查明，2014年7月15日，王旭飞（乙方）与缪永强（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方503室房屋，房价为115万元；甲方于2014年10月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认于2014年9月15日之前办理转让过户手续。合同补充条款约定，乙方根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本交易中甲、乙双方所产生的税、费。当日，王旭飞（乙方）与缪永强（甲方）签订协议书，主要约定，乙方购买503室房屋的实际成交价为127.5万元，《上海市房地产买卖合同》的操作价格为115万元；操作价格与实际成交价格差额12.5万元，乙方以装修补偿款的形式支付给甲方。合同签订后，王旭飞陆续支付了缪永强127.5万元，缪永强向王旭飞交付了503室房屋及房地产权利。 另查明，缪永强父亲缪崇林于2013年9月在503室房屋内机械性窒息死亡。 还查明，王旭飞向建行宝钢宝山支行公积金贷款40万元，住置担保公司在503室房屋上设定了抵押权。 审理中，王旭飞提供：1、佣金确认书，内容为，王旭飞购买503室房屋向上海菁英房地产经纪有限公司支付佣金19，000元，包括代缪永强支付的佣金6，250元。2、佣金收据，载明，上海菁英房地产经纪有限公司收取王旭飞503室房屋佣金19，000元。3、公积金贷款担保费3，248元的发票。4、付款人为住置担保公司的房屋登记费收据，金额为40元。5、付款人为王旭飞的房地产交易手续费、房屋登记费收据，金额为225元。6、付款人为缪永强的房地产交易手续费的收据，金额为145元。7、付款人为缪永强的个人所得税缴款书，金额为11，500元。8、付款人为王旭飞的契税缴款书，金额为11，500元。9、王旭飞与缪永强岳父郭其民的谈话录音，主要内容为，王旭飞要求退房，郭其民称让王旭飞找中介，郭其民有中介写的证据。缪永强针对上述证据表示，对佣金确认书、佣金收据的真实性不清楚，缪永强也支付过1万元佣金；对公积金贷款担保费发票真实性无法确认；对房屋登记费、手续费收据及个人所得税、契税缴款书真实性无异议，但缪永强的税、费是自己缴纳的；对谈话录音真实性有异议，即使该录音真实，属于偷录证据不合法，且郭其民不是交易当事人，对有关情况不清楚。 以上事实，有王旭飞提供的上海市房地产买卖合同、协议书、付款凭证、房地产权证、个人购房担保借款合同、佣金收据、佣金确认书、公积金担保费发票、房屋登记费、手续费收据、个人所得税、契税缴款书、谈话录音、居民死亡确认书，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。 本院认为，缪永强在503室房屋内发生自杀事件后不久即将该房屋出售给了王旭飞，虽该房屋在实物及权利形态上没有瑕疵，但民众普遍对于发生过此类事件的房屋存在忌讳心态，并因避讳心理而不购买此类房屋。缪永强明知503室房屋内发生过自杀事件，在出售房屋时未将该情况如实披露，对王旭飞是否选择购买该房屋造成重大影响，且该事件对房屋的市场价值亦造成贬损。故缪永强隐瞒事实的行为，有违诚实信用原则，造成了王旭飞的利益受损，王旭飞要求撤销503室房屋的《上海市房地产买卖合同》及协议书，缪永强返还房款127.5万元，符合法律规定，本院予以准许。合同补充条款约定，王旭飞根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本交易中缪永强、王旭飞双方所产生的税、费。现缴纳税、费的相关凭证均在王旭飞处，王旭飞主张上述费用均由其缴纳，本院予以采信。王旭飞缴纳的交易税、费，及佣金、担保费均系其损失，王旭飞要求缪永强赔偿上述损失共计34，158元，本院予以准许。合同撤销后，王旭飞应当将503室房屋返还给缪永强，鉴于该房屋上设有建行宝钢宝山支行的抵押权，王旭飞应还清贷款，注销抵押后将该房屋及房地产权利返还给缪永强。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告王旭飞与被告缪永强就上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书； 二、被告缪永强于本判决生效之日起十日内，返还原告王旭飞房款127.5万元，并赔偿损失34，158元； 三、原告王旭飞于本判决生效之日起十日内，在还清第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行借款的情况下，注销设定在宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，并将该房屋及该房屋房地产权利返还给被告缪永强。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为8，291元，由被告缪永强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年七月八日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 |
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