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| 共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点（类案系列） |
| 时间：2021-09-03 15:30:00 点击： 次 |
| 共有房屋买卖合同纠纷，是指部分共有人以全体共有人名义或以自己名义与买受人就共有房屋签订买卖合同后，合同当事人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。共有房屋买卖既涉及共有人之间的内部关系，又涉及外部买卖双方的合同关系。该类纠纷的处理应当注意平衡保护静态的物权归属与动态的交易安全，维护诚实信用原则，避免违约方因违约行为而获益。现结合典型案例，对共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。 本期刊发《共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点》 共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点 1、典型案例 案例一：涉及是否追加当事人的审查 石某为房屋A的登记产权人，与薛某签订房屋买卖合同，约定将房屋A售予薛某。后石某反悔拒不履约。薛某起诉请求判令继续履行合同。一审法院判决支持薛某的诉讼请求。石某不服提起上诉，诉称房屋A系其与案外人刘某的夫妻共同财产，一审未追加刘某为当事人参加诉讼属于严重违反法定程序。 案例二：涉及房屋买卖合同是否有效的审查 张某为房屋B的登记产权人，与孙某系夫妻关系。张某因无力归还胡某借款而将房屋B售予胡某。房屋买卖合同除约定房屋坐落、转让价款、过户时间外，其余主要条款均未约定。后房屋B变更登记至胡某名下，但胡某未实际支付购房款。张某向胡某出具署名为孙某的承诺书对张某出售房屋B的行为予以追认。后孙某起诉胡某、张某，以二人签订房屋买卖合同构成通谋虚伪意思表示，且承诺书上孙某签名系伪造、张某构成无权处分为由，请求确认房屋买卖合同无效。 案例三：涉及房屋买卖合同是否继续履行的审查 李甲为房屋C的登记产权人，与丁某系夫妻关系。李乙系二人之子。在李乙参与磋商的情况下，李甲与周某签订房屋买卖合同，约定将房屋C售予周某。在约定过户日前李甲死亡，丁某、李乙与周某就房屋C的转让价格重新磋商但未能达成一致。周某遂起诉丁某、李乙，要求二人继续履行房屋买卖合同。丁某则主张房屋C系夫妻共同财产，李甲构成无权处分，房屋买卖合同应予解除。 案例四：涉及其他共有人是否承担合同责任的审查 郭某为房屋D的登记产权人，与林某系夫妻关系。郭某与徐某签订房屋买卖合同，约定将房屋D售予徐某。后因房价上涨，郭某拒绝履行合同。徐某遂起诉郭某、林某，请求判令二人继续履行合同，办理过户及交房手续，并支付违约金。 2、共有房屋买卖合同纠纷案件的审理难点 （一）共有人的诉讼地位认定难 审判实践中，部分共有人出售房屋产生的纠纷，其他共有人存在不参加诉讼、作为被告参加诉讼和作为第三人参加诉讼三种情形。其他共有人参加诉讼的形式又存在原告起诉时已将其列为当事人、诉讼中法院依当事人申请或依职权追加其参加诉讼等情形。实践中，其他共有人的诉讼地位认定规则亟待明确。 （二）房屋买卖合同效力认定难 有效的民事法律行为要求意思表示真实，且无其他法定无效情形。当其他共有人以部分共有人构成无权代理或无权处分、与买受人通谋虚伪意思表示、与买受人恶意串通损害其权利为由，主张房屋买卖合同无效时，如何准确认定合同效力较难把握。 （三）部分共有人是否构成有权处分认定难 部分共有人以自己名义与买受人签订房屋买卖合同的，法院需审查该共有人的处分行为是否获得其他共有人的授权。由于处分行为的授权发生在共有人内部，买受人往往难以提供证据证明部分共有人构成有权处分。因此，法院通过审查哪些事实形成心证，从而推定部分共有人构成有权处分，是审理此类案件的难点。 （四）责任承担主体认定难 部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同的，相关过户及交房义务、违约责任的承担主体如何认定？其他共有人应承担何种责任？如部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同，上述各项责任的承担主体又如何认定？审判实践中责任承担主体的认定存在较大争议。 一是共有人之间关系是否和睦，如是否存在夫妻感情不睦、已长期分居、一方已提起离婚诉讼等情形； 二是买受人是否通过中介居间而获知房源； 三是合同双方是否存在特殊关系； 四是合同约定是否符合交易惯例，如房价是否明显低于市场价值等； 五是合同履行是否存在瑕疵，如房款是否实际支付等。
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