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| 房屋有贷款，配偶要求加名，如何办？ |
| 时间：2021-03-05 14:17:25 点击： 次 |
最近有人咨询，说春节找了个对象，对象名下有套房产，想让对象把房产办为夫妻共有，但对方说有贷款，银行不同意，想咨询如何办理？
由于我们从不动产登记的角度进行分析。 一、物权以登记簿记载为准 《民法典》第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 夫妻直接对房屋的约定，属于该条款规定的情形，因此，夫妻直接要求给产权证加名的时候，需要前往不动产部门进行登记后才可以产生法律效力。
《民法典》第一千零六十五条，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。 第一千零六十三条，下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。 可以看出，婚前登记在一方名下的房屋，属于一方单独所有。一方名下的房屋并不因为婚姻关系成为夫妻共同财产。要想将房屋从一方转为夫妻共有，必须通过登记，记载于登记簿才产生物权效力。另外，婚姻关系存续期间，双方获得的房屋，也可以约定房屋为一方单独所有，这都是法定权力。
（一）民法典实施前，抵押权人同意是必须条件 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 房屋在抵押登记状态，夫妻双方需要增加另一方为共有人，依据《物权法》规定，必须抵押权人同意。虽然增加抵押人对抵押权人的利益有益，但作为抵押权人的银行部门一般都不同意抵押人增加另一方为共有人。究其原因有二：第一，抵押物不变化，增加另一人，银行只会增加业务量，没有其他经济效益。第二,增加一个产权人，部分银行认为是第二笔信贷业务，会无形中损害银行对外放贷的总数量。 （二）民法典实施后，抵押权人同意与否无关紧要 《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 可以看出，只要抵押权人未在合同中约定抵押人不得转让，抵押人同意增加另一方为共有人，登记部门依据抵押人提供的资料办理即可，与抵押权人无关。 （三）增加另一方为共有权人是否需要缴纳契税 根据财政部、国家税务总局财税〔2014〕4号文规定：“在婚姻存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，免征契税。”即将于9月份实施的《中华人民共和国契税法》第六条，有下列情形之一的，免征契税：（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属…… 只要双方提供夫妻关系的证明，即可免于缴纳契税。
增加另一方为共有权人，一般分为以下两种情况。依据《不动产登记操作规范（试行）》相关规定分别采用转移登记和更正登记。 1.转移登记。夫妻将一方婚前取得的个人房产增加配偶为共有人的，采用转移登记办理。根据规范9.3.3提交的材料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；已经办理预告登记的，还需提交不动产登记证明。 需要特别注意的是，只要申请人提交双方约定，登记部门依据申请办理即可。部分登记部门要求申请人提供赠与的约定，这是错误的，双方约定共有方式即可，是否属于赠与属于司法部门判断的范畴，与不动产登记机构无关，不能扩大登记部门的权限。
需要特别注意的是，夫妻双方婚姻关系存续期间购买到商品房，与开发商签订合同的为一方，办理产权登记为合同签订一方单独所有的，仅仅是夫妻双方认为登记簿有错误，申请更正登记的依据规范（16.1.4审查要点内容：申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的证明材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力）出具不予受理通知书。因不动产登记簿并不存在错误，可告知当事人申请转移登记。
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